Nieuwbouwwoningen in Amsterdam (NL & ENG)

Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een nieuwbouwwoning?

Met het stijgende aanbod van nieuwbouwwoningen in Amsterdam kan het natuurlijk een interessante optie zijn om je te verdiepen in de mogelijkheden daarvan. Het kopen van een nieuwbouwwoning is alleen op sommige punten net even anders dan het kopen van een bestaande woning. Wij leggen in deze blog uit hoe en waar je aan een nieuwbouwwoning komt en wat er allemaal bij komt kijken.

Waar kan je het aanbod van nieuwbouwwoningen vinden?
Nieuwbouwprojecten worden op een aantal websites aangeboden, de bekendste zijn: Funda.nl en AmsterdamWoont.nl, Nieuwbouw-in-Amsterdam.nl  of  Nieuwbouw-Nederland.nl Hier kun je informatie vinden over: waar er wordt gebouwd, wat voor soort woningen of appartementen er worden aangeboden, de locatie, de grootte en de geschatte bouwtijd en natuurlijk de prijzen. Op deze websites tref je een link aan naar de website van de projectontwikkelaar. Indien je op de hoogte gehouden wil worden van een project moet je je hier inschrijven als geïnteresseerde.
Let op: de bouwtijd van een nieuwbouwwoning in Amsterdam is al gauw 2 tot 3 jaar.

Gevonden, en nu…?
In Amsterdam zijn er twee verschillende manieren waarop nieuwbouwprojecten te koop aangeboden worden:

• Een vaste verkoopprijs. Je schrijft je in voor een bouwnummer van je keuze (meestal mag je meerdere bouwnummers opgeven) en zal er dan geloot gaan worden (omdat er meer belangstellende zijn dan woningen).
• Je kunt bieden op een nieuwbouwwoning van je keuze. Het is aan te raden om professioneel advies te vragen van een aankoopmakelaar over de hoogte van je bod. Aangezien er bij nieuwbouwwoningen geen vergelijkbare objecten al verkocht zullen zijn is het moeilijk om een prijs te bepalen. Een aankoopmakelaar kan ook een globale schatting maken van de verwachte waardeontwikkelingen in de wijk.

Ingeloot en klaar voor de afspraak bij de makelaar?
Nadat je bent ingeloot, of het hoogste bod hebt gedaan volgt een gesprek met de makelaar die het nieuwbouwproject verkoopt. Tijdens dit gesprek kun je (samen met uw aankoopmakelaar) de kavel-, bestek- en bouwtekeningen controleren. Ook worden de mogelijkheden voor meer- en minderwerk en het bouwproces besproken. In dit eerste gesprek krijg je ook te horen welke extra kosten er bijkomen. Hou altijd rekening met notariskosten, bouwrente en eventueel meerwerk. Na een (korte) bedenktijd wordt er een vervolgafspraak gemaakt om de koop- en aannemingsovereenkomst te ondertekenen.

Tekenen van de koop- en aanemingsovereenkomst.
Bij de tweede afspraak worden er twee contracten of een combinatie van beiden ondertekend; de koop – en de aannemingsovereenkomst of een combinatie van beiden in één contract de zgn. koop- en aannemingsovereenkomst.

• De koopovereenkomst: dit gaat over de grond- en ontwikkelkosten waarbij de grond bijna altijd in erfpacht wordt uitgegeven. De ontwikkelkosten zijn de kosten die de projectontwikkelaar in de voorbereidende fase heeft gemaakt.
• De aannemingsovereenkomst: hierin staan alle kosten en betalingstermijnen, maar ook de ontbindende voorwaarden, de verwachte bouwtijd, een bedenktijd van één week, verschillende garanties en hoe er wordt omgegaan met eventuele conflicten. Je aankoopmakelaar werpt een kritische en onafhankelijke blik op deze overeenkomst.

In beide contracten staan de rechten en plichten van zowel verkopende en kopende partij. Een paar bijzonderheden zijn dat je toekomstige woning wordt gebouwd volgens de omgevingsvergunning die is afgegeven, in Nederland zijn er veel regels als het gaat om bouwen die zijn vastgelegd in onder andere het Bouwbesluit. Bijna alle nieuwbouwwoningen in Nederland vallen onder een garantieregeling die de koper zekerheid geeft over de kwaliteit van zijn toekomstige woning.

Wat natuurlijk ook is opgenomen in de koopovereenkomst  is de prijs die je betaald voor de grond (i.c. erfpacht) en in de aannemingsovereenkomst  voor het bouwen. De laatste betaal je ook in termijnen, naar de bouw vordert wordt er in een bepaalde ritmiek een deel van de aanneemsom in rekening gebracht.

Wat worden dan uiteindelijk de kosten voor de woning?
Nieuwbouwwoningen worden vrij op naam aangeboden (v.o.n.) dit betekent dat de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. Het gaat om de overdrachtsbelasting en notariskosten, die je bij een bestaande woning wel betaalt.
Daar staat tegenover dat je wel bouwrente en BTW moet betalen. Deze bouwrente is na het afsluiten van de koop/aannemingsovereenkomst fiscaal aftrekbaar. Laat jezelf door je makelaar adviseren welke financiering bij je past. De BTW over de woning is al verrekend in de koopprijs.

De oplevering van de woning
Nieuwbouwwoningen worden casco opgeleverd of met een basisuitrusting zoals een badkamer en sanitair. De basisuitrusting en wat daar bij hoort verschilt per project. In een technische omschrijving wordt beschreven staat op wat voor wijze de woning wordt gebouwd en wat er bij hoort. In een zgn. meer- en minderwerklijst staan alle extra opties. Als de woning dan bijna klaar is krijgt de koper de mogelijkheid om te kijken of alles voldoet aan de afspraken die zijn gemaakt en vastgelegd. Bij de definitieve oplevering, als de koper de sleutels krijgt, volgt een opleveringsinspectie die gekoppeld is aan de garantieregeling. Hiervoor kan een onafhankelijk adviesbureau worden ingeschakeld. Vanaf dat moment kun je als eigenaar de woning in gaan richten en daarna bewonen.

---

Buying a new-build house, and everything that comes with it
With the increasing  offer of new-build in Amsterdam it can be interesting to know a bit more about the process of buying one. Buying a new build home is a little bit different than buying an existing house. For example; when you buy the house you buy it from the project developer and the price will be ‘without additional costs payable by purchaser  we will explain further in this blog what this all means.

Where can you find new building projects?
The range of new building projects can be found on various websites, the largest websites are: funda.nl, AmsterdamWoont.nl, Nieuwbouw-in-Amsterdam.nl or Nieuwbouw-Nederland.nl on these different websites you have the possibility to find the building projects, also you can find which houses they are building and filter on location, size, prices and estimated construction time. Through these website you can find the website of the project developer as well where there is much more information about the project.
Note: the construction time of a new house in Amsterdam is about 2 to 3 years in general.

Found one, and now…?
In Amsterdam there are two different ways in which new-build houses are offered for sale:

• A fixed sales price. You sign up for a building number of your choice (usually you can enter multiple construction numbers) and will then be drawn (because there are more interested parties than houses).
• You can bid on a new-build of your choice. It is advisable to ask professional advice from a purchase agent about the amount of your bid. Since there are no comparable properties it is difficult to determine a price. A purchase agent can also make an overall estimate of the expected value developments in the neighbourhood.

The appointment with the broker
If you did get picked at the draw or made the highest bid you will have a meeting with the real estate agent who is selling the new-build project. During this conversation you can (together with your purchasing agent) check the plot-, specifications-, and construction drawings. The possibilities for more and less work and the construction process are also discussed. In this first interview you will also be told which extra costs will be added. Always take account of notary fees, construction interest and possibly additional work. After a (short) reflection period, a follow-up appointment is made to sign the purchase and contracting agreement.

Signing the purchase and agreement contract
The second appointment will be for signing the contracts. The contracts can be two separate contracts or a combination of both so called purchase and contracting agreement.

• The purchase agreement: this concerns the land and development costs where the land is almost always issued on leashold. The development costs are the costs incurred by the project developer in the preparatory phase.
• The contract agreement: this contains all costs and payment terms, but also the resolutive conditions, the expected construction time, reflection period of one week, various guarantees and how to deal with any conflicts. Your purchasing agent will take a critical and independent look at this agreement.  

Both contract contain the rights and obligations of both the selling and purchasing parties. A few particularities are that your future house will be built according to the environmental permit that has been given. In the Netherlands there are a lot of rules when it comes to making any building decision. Furthermore, the maximum construction time has been included, a financing reservation that specifies the period in which the buyer can arrange his mortgage, a reflection period of one week and various guarantees. Almost all new houses in the Netherlands are covered by a guarantee that gives the buyer certainty about the quality of his future home. Included in the purchase agreement is the price that you will pay for the land, and the price for building the house. Paying for the building process will be done in terms.

What will ultimately be your costs for the home?
New build houses are offered free of charge (v.o.n.), which means that the seller will bear the costs for the transfer of the house. It concerns the transfer tax and notary costs, which you do pay if you buy an existing home. One the other hand, you do have to pay building interest an VAT. This construction interest is tax deductible after the purchase/contracting agreement has been concluded. Let yourself  be advised by your broker which financing suits you. The VAT on the property is already included in the purchase price.

Delivery of the house
New-build houses are delivered as hulls, or with basic equipment such as a bathroom and sanitary facilities. It differ per project if the basic equipment is included. In a technical description is described how the house is built and what belongs to it. All additional options are listed in a so-called additional and less work list. If the house is almost finished the buyer gets the opportunity to see if everything meets the agreements that have been made and recorded. At the final delivery, when the buyer receives the keys, a delivery inspection follows which is linked to the guarantee scheme. An independent consultancy can be called in for this. From that moment on you can start decorating and living in your house.

Mocht u verder informatie willen of hulp bij uw zoektocht? Neem contact met ons op!
Should you want more information or help with your search, do not hesitate to contact us!